Поради нотаріуса: «Без документа на землю будинок не продаси і не подаруєш»

- Вікторе Віталійовичу, поясніть нашим читачам сутність законодавчої новели щодо кадастрових номерів…
- Відповідно до ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України (надалі – ЗКУ) та ст. 377 Цивільного кодексу України істотною умовою договору про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий № та площа (розмір) земельної ділянки, на якій розташовано зазначена нерухомість. Тобто існуючий раніше порядок відчуження (купівлі-продажу, дарування чи іншої передачі у власність) будинків, в т.ч.садових, коли власник обмежувався лише довідкою сільської Ради про відсутність у його власності земельної ділянки (перебування її у користуванні без документального оформлення такого права) на сьогодні не є чинним.
- Іншими словами, немає значення: земля перебуває у твоїй власності чи ти просто нею користуєшся, не маючи на це відповідних документів, продати чи подарувати свій будинок без наявного кадастрового номеру нині неможливо. Це так?
- Так, сьогодні нотаріальна практика йде шляхом оформлення земельних ділянок і тих об'єктів нерухомості, котрі розташовані на цих земельних ділянка, 2ма окремими договорами. Коли ж продавець будинку чи іншої споруди немає документа про право власності на землю, то і продати її він не може. Але документ щодо розміру земельної ділянки та її кадастрового № він зобов'язаний надати нотаріусу, аби був укладений договір щодо нерухомості, що збудована на неприватизованій земельній ділянці. Іншими словами: є кадастровий № - є угода про перехід права власності, немає кадастрового № - немає і відповідної угоди.
- То що ж являє собою цей загадковий кадастровий номер і де він береться?
- Кадастровий № земельної ділянки – це індивідуальний цифровий код (номер) земельної ділянки, що не повторюється на території України, який формується підчас проведення кадастрової зйомки, відображається на кадастровому плані земельної ділянки та документації із землеустрою та присвоюється їй при здійсненні державної реєстрації. Кадастровий № зберігається за земельною ділянкою протягом усього часу її існування, забезпечує унікальність ідентифікації земельної ділянки в державному земельному кадастрі і державному реєстрі земель, та зазначається на чергових кадастрових планах, у відомостях автоматизованої системи державного земельного кадастру, документах, що посвідчують право на земельну ділянку, договорах, угодах, витягах, охоронних зобов'язаннях, свідоцтвах, повідомленнях та довідках.
- Яким нормативно-правовим актом врегульоване присвоєння кадастрових номерів тим земельним ділянкам, котрі їх не мають?
- 15 лютого 2010 р. Наказом Держкомзему за № 168 затверджено «Порядок присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам», згідно якого власник (користувач) земельної ділянки має звернутися із клопотанням до територіального підрозділу Держкомзему ( для жителів Житомирського району - вул. Л. Українки, 1). Сам же кадастровий № вважається присвоєним з моменту відкриття Поземельної книги на відповідну земельну ділянку структурним підрозділом філії Центру ДЗК (вул. Довженко, 45).
Формування та присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам можливі лише за наявності документація із землеустрою та результатів робіт із землеустрою в електронному вигляді (обмінний файл), котрі виготовляються на замовлення землекористувача певною організацією (установою), що має відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання землевпорядних робіт.
Про присвоєння кадастрового № структурний підрозділ філії Центру ДЗК видає замовнику витяг з державного реєстру земель (на спеціальному бланку та за установленою формою), що здійснюється одночасно з видачею документа, що посвідчує право на земельну ділянку. Відповідно до ст. 125, 126 ЗКУ право власності посвідчується державним актом, право оренди – договором оренди.
- Яким можуть бути загальні рекомендації для наших читачів: приватизувати земельну ділянку чи укладати договір оренди?
- Насамперед має значення наявність документу, що підтверджує право на землю, а його назва чи процедура отримання – питання другорядне. І в кожному окремому випадку підхід має бути індивідуальним. Зокрема, варто пам`ятати, що приватизація земельної ділянки можлива лише один раз по кожному виду цільового призначення. Тобто приватизувавши землю бід власним житловим будинком, громадянин має право на отримання у власність в порядку приватизації ділянки під дачне будівництво чи для ведення садівництва, особистого селянського господарства тощо. Наступна приватизація ділянки аналогічного цільового призначення не допускається, тобто єдиний вихід – оренда. Користування землею на умовах оренди – це безальтернативний варіант і для іноземців, оскільки право на приватизацію розповсюджується виключно на громадян України. Крім того, оренда зазвичай є першим кроком до викупу земельної ділянки, на якій розміщено нежитлову будівлю чи споруду. З точки ж зору потенційного покупця нерухомості завжди більш привабливим є одночасне придбання і земельної ділянки, на котрій ця нерухомість розміщена.
- Тобто при будь-якій зміні власника нерухомого майна наявність кадастрового номера земельної ділянки є обов`язковою і беззаперечною?
- Ні, це не зовсім так. Річ у тім, що розмір та кадастровий № земельної ділянки визначені саме як істотні умови договору, але не є обов'язковими при оформленні спадщини і видачі свідоцтв про право на спадщину щодо нерухомого майна, котре розташоване на неприватизованих земельних ділянках. Тобто в даному випадку спадкоємець успадковує лише будівлю чи споруду, а затим в залежності від конкретних обставин вирішує питання щодо права на земельну ділянку: отримує її в користування на умовах оренди чи приватизує, якщо раніше не використовував право на безоплатну приватизацію. Крім того, в законі йдеться про цілий об`єкт нерухомості (будинок або нежитлова будівля чи споруда). А тому при даруванні чи продажі частини такого об`єкту, наприклад, 1/3 частини будинку, наявність кадастрового №, на мою думку, є необов`язковою.
 

Слідкуйте за новинами Житомира у Facebook, Telegram, Instagram та YouTube.