Житлове «кидалово»: забудовник двічі продав квартири у новобудові
Взявшись за зведення ЖК «Домашній», структури сина депутата Хмельницької міськради Ігоря Добжанського стали фігурантами численних кримінальних проваджень.
Отримавши квартири, правоохоронці не поспішають розслідувати справи, що лише відкладає наслідки можливих проблем для мешканців будинку. Власники омріяного житла навіть не здогадуються про весь тягар проблем, перекладений забудовником «Артхаус груп» на їхні голови.
Беззаперечно, факт здачі будинку для вкладників у будівництво надзвичайно важливий. Люди не прогоріли, як це нерідко трапляється в Україні, і отримали документи про право власності на нерухоме майно. Офіційні документи на руках: чого турбуватися – завершуй ремонт і живи щасливо. Та, виявляється, частину квартир забудовник реалізував незаконно.
Будівельні маніпуляції
Щоб розібратися, як це відбулося, слід вернутися у 2016 рік. На початку будівництва хмельницьке ТОВ «Артхаус груп» оголосило про спорудження житлового комплексу комфорт-класу. Хоча територія будівництва не належить до міста, в рекламі наводилася саме така адреса: м. Житомир, вул. Рихліка, 11. Ця ж інформація наводилася і на сайті забудовника.
– Щодо реклами ми обслуговуємося на аутсорсі… та реклама може чомусь не відповідати, – пояснив директор «Артхаус груп» Андрій Добжанський.
На ділянці у трохи більше гектара запланували звести аж 13 секцій по 9 поверхів кожна. Згадавши про детальний план території, забудовник не зміг відповісти про його відповідність до генерального плану с. Оліївка.
– Щодо генерального плану зверніться, напевно, в Оліївську сільраду, бо його розробляли ще у 80-х роках для заводу «ЗІЛ». Наскільки я знаю, в Оліївці вже є архітектор і вони розробляють план, – вважає Андрій Добжанський.
Та керівнику фірми-забудовника добре відомо, що генеральний план сільською радою досі не прийнятий. Згідно з інформацією, викладеною на геопорталі Житомирської області, актуальний генеральний план Оліївки не змінювався з далекого 1972 року. У ньому, звичайно ж, навіть натяку немає про забудови 9-поверхівками сільських земель. Навіть спроби навести лад у документах ні до чого не призвели. Проголосоване у вересні 2018 року депутатами сільради рішення про необхідність розробити генплан виконавчий комітет Оліївської ОТГ досі не виконав. Та управлінню архітектури та будівництва Житомирської райдержадміністрації це не завадило видавати містобудівні умови та обмеження. Декларації про початок будівельних робіт ТОВ «Артхаус груп» реєструє не на весь будинок, а на кожен пусковий комплекс окремо. Пояснюють це відсутністю можливості охопити весь об’єм будівництва. Тобто недостатньою насамперед фінансовою спроможністю.
Заощаджуючи практично на всьому, на чому можна заощадити, і ставлячи метою максимум прибутку, проєкт житлового комплексу повторив масове радянське будівництво.
– Тут не потрібна архітектура. Берете типовий поверх, женете догори, додаєте по вентканалу на кожному поверсі і малюєте уродський логотип на торцевій стіні. Розмальовуєте фасад різними кольорами з каталогу якогось виробника фарб і отримуєте житловий комплекс, переважно дуже низької якості, – характеризує підхід до наявної забудови Юліан Чаплинський. – Якість ЖК «Домашній» просто жахлива. Жодного діалогу з вулицею, історією не має.
Для не вибагливих до архітектури покупців визначальним була невисока ціна продажу квартир на етапі будівництва. У поєднанні зі зручним розташуванням це й стало причиною, що бажаючих придбати квартири у новобудові було достатньо.
Водночас, за розрахунком, соціально-демографічні характеристики домогосподарств Житомирської області становлять 2,665 особи на квартиру. Згідно з п. 3.8 прим. 1 ДБН 360-92** «мінімально розрахункову площу земельної ділянки для окремого житлового будинку (без розміщення на ній дитячих дошкільних установ і підприємств обслуговування, гаражів, що належать громадянам, фізкультурних і спортивних споруд) необхідно приймати: 12,2 - 12,0 м2 /люд. (9–12 поверхів)». Відповідно для будівництва перших секцій комплексу з 78 та 86 квартирами при 2,665 середньої кількості осіб у квартирі необхідна площа земельної ділянки має становити 4370,6 м2 (164 квартири х 2,665 особи х 12 м2). Зважаючи, що загальна площа ділянки під забудову становить 11657 м2 (1,166 га), кількість зведених квартир не могла бути більшою за 364 квартири. Тобто забудовник, виходячи з чинних будівельних норм, до вже розпочатої черги міг ще збудувати не більше 200 квартир. Натомість «Артхаус груп» отримав дозволи будівництво у 13 секціях із загальною кількістю у 541 квартиру.
До того ж подавалися документи за однією адресою, а згодом її змінили на с. Оліївку, вул. Рихліка, 11а. Тобто на тій самій земельній ділянці, згідно з поданими забудовником деклараціями про початок робіт, з’явився цілий будинок-фантом. На сайті Оліївської сільської ради відсутні будь-які документи про присвоєння нової адреси. За яким рішенням забудовнику надали зовсім іншу адресу, не змінюючи адресу земельної ділянки, де він споруджений, – невідомо.
– Ми звернулися із заявою про підтвердження адреси, і нам присвоїли нову адресу. Нам немає різниці, якою буде адреса будинку. Як вони її присвоїли і чим вони керувалися, нам невідомо, – відповів керівник «Артхаус груп».
Причиною такої зміни було буцімто бажання самої Оліївської ОТГ, яка своє рішення так і не змогла прокоментувати.
На чужих грошах
Для зведення багатоповерхівки у розпорядженні забудовника має бути декілька десятків мільйонів гривень. Але у створене у 2016 році ТОВ «Артхаус груп» засновники внесли лише 200 тис. грн. Звідки тоді у товариства кошти? Отримані від покупців квартир, скажете ви, і будете повністю праві. Однак між покупцями та забудовником існує досить хитрий та прожерливий посередник, який збирає основний заробіток із реалізованого житла.
Так, якщо поглянути на отриманий у цьому році від ДАБІ сертифікат, вартість будівництва 6-ї та 7-ї секції ЖК «Домашній» становить 22 млн 596,29 тис. грн. При цьому у двох секціях введено в експлуатацію 80 квартир загальною площею 4407 кв. м. Отже, вартість одного кв. м, за наданими інспекторам фактичними даними ТОВ «Артхаус груп», склала 5127 грн. За цією ціною і мали б продаватися квартири. Але з самого початку будівництва частина коштів перенаправлялася повз забудовника з використанням похідних фінансових інструментів – деривативів. При інвестуванні в об'єкт нерухомості через дериватив оформлення інвестицій проводиться через посередника – компанію з управління активами. Її завдання – формувати інвестиційний фонд з коштів інвесторів. Договір купівлі-продажу деривативу проходить реєстрацію на товарній біржі, яка контролює його виконання. Нотаріальне посвідчення таких угод не передбачається. На практиці у межах придбання деривативу сплачується 30–50% вартості майбутнього житла.
– З деривативами багато ризиків у інвесторів. Фактично вони стають заручниками забудовника, адже у разі проблем вони можуть розраховувати лише на повернення тої частки грошей, що сплатили за договором купівлі майнових прав. Це тому, що умови деривативу вважаються виконаними самим фактом укладання договору купівлі майнових прав і вимагати повернення грошей за дериватив у них немає підстав, – стверджує експерт з містобудування Георгій Могильний.
Та для забудовника у такій схемі одні плюси. До того ж продаж деривативів венчурним фондом не обкладається ПДВ, а отримані від продажу гроші не належать до прибутку і не обкладаються відповідним податком. Такий собі український варіант кіпрського офшору. Покупці квартир у ЖК «Домашній» повинні були викуповувати деривативи венчурного фонду «Дівайн» під керівництвом Максима Волосінчука. Надалі фонд позичав отримані від людей кошти під 14% річних ТзОВ «Дівайн Інвест», яке й фінансувало за договорами поворотної фінансової допомоги ТОВ «Артхаус груп».
ТзОВ «Дівайн Інвест» належало знову ж таки Максиму Волосінчуку та Галині Ставчанській, яка є рідною тіткою народного депутата України Сергія Лабазюка. Саме Лабазюку приписують контроль над діяльністю «Артхаус груп» після опублікованого скріншоту у Верховній Раді, на якому він із сесійної зали роздає доручення щодо ведення будівництва. До того ж співвласником ТОВ «Артхаус груп» є помічник народного депутата та одночасно депутат Хмельницької міськради Микола Заганяч. Звідси й виходить, що фінансування з венчурного фонду «Дівайн» йдуть виключно на будівництва, де є частка оточення народного депутата. Іншою частиною володіє згаданий вище Андрій Добжанський, син ексдепутата Хмельницької облради від Партії регіонів та колишнього голови Волочиської РДА Ігоря Добжанського. Саме від Волочиського району Сергій Лабазюк потрапив до парламенту. І, опираючись на «свого» очільника району, він вибивав депутатські гроші на округ. Натомість Ігор Добжанський попри негативний політичний шлейф у 2015 році стає депутатом Хмельницької міськради від очолюваної Сергієм Лабазюком політичної партії «Поруч».
У 2016 році, майже відразу після створення ТОВ «Артхаус груп», син Добжанського Андрій купує в дружини нардепа Віолетти Лабазюк за 1 мільйон гривень люксовий позашляховик BMW X6. Остання зі свого боку купує новенький Porshe за 2,6 млн грн. Гарний початок спільного бізнесу, чи не так!? За весь час венчурному фонду «Дівайн» від покупців нерухомості надійшло більше 100 мільйонів гривень. Але у травні 2018 року ФР ГУ ДФС у Житомирській області відкриває кримінальне провадження за фактом умисного ухилення службовими особами ТОВ «Артхаус груп» від сплати податків в особливо великих розмірах. Слідчими управління встановлено, що з 1 січня 2017 р. по 31 травня 2018 р. ТОВ «Артхаус груп», реалізовуючи майнові права на житло у новозбудованих та будинках, що будуються, за ціною 10 тис. грн за кв. м., реєструвало податкові накладні на реалізацію квартир за ціною 5,2 тис. грн за 1 кв. м. Як зазначено в судовій ухвалі, таким чином посадові особи товариства ухилились від сплати податку на додану вартість на суму 8 670 тис. грн.
Окрім цього, податківці виявили, що ТОВ «Артхаус груп» перераховує кошти за юридичні послуги двом приватним фірмам: ПП «Рукос-С» із Запоріжжя та ПП «Диспатер плюс» з Миколаєва. У обидвох фірмах директор, засновник, головний бухгалтер є однією і тією ж особою. Податкову звітність підприємства від моменту створення жодного разу не подавали. Адреси реєстрації в обидвох фірм фіктивні. ПП «Диспатер плюс» ще й примудрилися «прописати» за місцезнаходженням Миколаївської міської поліклініки. До того ж керівниця з травня 2018 року проживає у м. Алчевську Луганської області та не могла перереєструвати на своє ім`я ПП «Диспатер плюс», знаходячись на непідконтрольній території України. Згідно з висновками судово-почеркознавчої експертизи Житомирського НДЕКЦ, у реєстраційних, установчих документах та банківських документах ПП «Рукос-С» підроблені підписи. Слідчі допитали як свідків власників квартир, провели огляд баз даних ДФС України щодо діяльності ПП «Диспатер плюс», ПП «Рукос-С», АТ «Дівайн», ТОВ «Дівай інвест». Отримали доступ та оглянули документи про проведені фінансово-господарські операції цими товариствами з ТОВ «Артхаус груп», вилучили і проаналізували банківські виписки та рух грошових коштів по рахунках забудовника. Проте за два роки активних слідчих дій податківцям так і не вдалось встановити, хто ж вчинив кримінальне правопорушення, і нікому не було оголошено про підозру. Отже, масштабне розслідування фактично завершилося нічим. Чи навіть більше, ніж нічим. У ході планової виїзної перевірки ТОВ «Артхаус груп» управління аудиту ГУ ДФС у Житомирській області встановило завищення товариством від’ємного значення об’єкту оподаткування за 2017 рік в сумі 2 млн 595 тис. 45 грн. І вирішило «суворо» покарати порушника штрафом у… 85 грн!
Кому – квартира, кому – виселяйся!
У цей же час в Івано-Франківській області податківці, перевіривши діяльність одного з таких же забудовників, за використання деривативів донарахували 13,4 млн грн податку на прибуток. Аналогічних рішень про необхідність сплати податків ТОВ «Артхаус груп» в ГУ ДФС у Житомирській області так і не винесли. Натомість у родин деяких з високопоставлених чиновників та правоохоронців з’явилися у власності квартири в ЖК «Домашній».
Окремої уваги заслуговують батьки можновладців, на яких полюбляють оформлювати нерухомість, щоб приховати походження коштів на її придбання. Ще цікавішою є ситуація, коли квартири в родині з’являються в період проведення чиновниками розслідування або ж видачі ними для забудовника дозвільних документів. Чому б пенсіонерці з Чуднова Любові Василівні Чепурі не купити у ТОВ «Артхаус груп» однокімнатну квартиру площею 43,7 кв. м. При тому, що й чекати, як інші, роками профінансованої наперед квартири не потрібно: у січні 2018 року підписаний договір купівлі-продажу майнових прав – і менш ніж за місяць вже передана квартира. Звідки така блискавична швидкість? Навряд чи забудовник настільки переймається турботою про людей старшого віку. Йдеться не про звичайну пенсіонерку, а матір на той момент завідувача сектору відділу внутрішньої безпеки ГУ ДФС у Житомирській області Володимира Чепури. Багато років пропрацювавши на керівних посадах в обласній податковій, її син так і не зміг назбирати на власне житло в обласному центрі. А ось матір-пенсіонерка якраз в той час, коли ГУ ДФС у Житомирській області, де працює її син, проводило перевірку та розслідувало кримінальне провадження, змогла купити квартиру і зробити у ній ремонт. Чи, можливо, це просте співпадіння?! Неменшими хоромами обзавелась матір іншого чиновника. Валентина Федорівна Магдюк, з села Червоні Хатки поблизу Романова, змогла придбати у 2018 році квартиру площею 70,7 кв. м. Зробивши ремонт, оселю вона передала в користування синові – в. о. начальника, завідувачу сектору по проведенню перевірок Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради Олександру Магдюку. Саме в цьому управлінні забудовник оформлював дозволи на початок робіт. І сектор, очолюваний Олександром Магдюком, має широкі повноваження з контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудування під час спорудження ТОВ «Артхаус груп» чергової багатоповерхівки. Знову випадковість чи все ж закономірність?! Ба більше, щодо продажу забудовником частини квартир відкрито кримінальне провадження за фактом шахрайства. Так, із самого початку будівництво ЖК «Домашній» велося на земельній ділянці, яка перебуває у приватній власності. За договором суперфіцію, що був укладений у 2016 році між власником земельної ділянки та ТОВ «Артхаус груп», останнє не пізніше 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію ЖК «Домашній» зобов’язувалося передати власнику земельної ділянки 11% квартир від їхньої загальної кількості у збудованому житловому будинку по вул. Євгена Рихліка, 11 в с. Оліївка Житомирського району. Тобто саме в ЖК «Домашній». Водночас згідно з текстом ухвали суду забудовник самостійно визначив квартири під номерами 3; 8; 15; 18; 20; 21; 36; 39; 41; 44; 50; 57; 60; 61; 75; 78; 86; 87; 96; 97; 121; 130; 143; 144; 154; 156; 169; 171…, які за умовами договору мав передати власнику земельної ділянки. Водночас посадові особи ТОВ «Артхаус груп», достовірно знаючи про необхідність передачі власнику земельної ділянки вказаних квартир в ЖК «Домашній», розпорядилися ними на власний розсуд – реалізували їх людям, які про це нічого не знали. Фактично йдеться про сплановані шахрайські дії на введення в оману власника землі і збагачення на продажу майнових прав на збудовані квартири. За вказаним фактом правоохоронні органи порушили кримінальне провадження спочатку за ч. 1, а згодом перекваліфікували його в ч. 4 ст. 190 КК України (шахрайство, вчинене в особливо великих розмірах). Стаття передбачає покарання у вигляді позбавлення волі від 5 до 12 років з конфіскацією майна. Примітно, що жодної нерухомості на директора ТОВ «Артхаус груп» Андрія Добжанського не зареєстровано. У межах розслідування можуть бути накладені арешти як на майно підприємства, так і зафіксовані в угоді квартири, за які добропорядні власники заплатили кошти, зробили ремонт і де з родиною живуть. Забудовник, певно, буде опиратися на допомогу покровителя у парламенті чи місцевих можновладців. А на кого слід розраховувати мешканцям, щоб через невиконані угоди не опинитися без житла, – невідомо…
Тарас Боросовський
Хочете отримувати новини першими – приєднуйтеся до нас у соцмережах
Читач35