Доступне житло в Житомирі: як міф втілити в реальність
Для тисяч житомирян власне житло залишається недосяжною мрією, а перебування у черзі перетворилося на спадковий ритуал, який передається від батьків до дітей.
Місто будує тротуари, реконструює сквери, але не поспішає створювати фонд соціального житла для забезпечення соціально незахищених категорій. Натомість муніципальні квадратні метри отримують дотичні до влади посадовці з мільйонними статками.
Кількість людей, які офіційно потребують поліпшення житлових умов у громаді, щороку тільки зростала. На позачергове отримання квартир в місті на даний час претендує 281 інвалід війни. Дехто з них стоїть в черзі з 91-го та 93-го років. Так само з 90-х років очікують на позачергове житло 83 чорнобильці першої категорії. Також поза чергою квартирами мали б забезпечити багатодітні родини та дітей-сиріт. З початком збройної агресії і особливо після початку повномасштабного вторгнення у 2022-му році до цих списків додалися внутрішньо переміщені особи (ВПО) та ветерани.
- Насправді в нас не існує нормальної системи забезпечення соціальним житлом. При чому одна із основних вимог ЄС була створити за стандартом європейським законодавство про соціальне житло. А його досі немає, - стверджує експерт з питань містобудування Георгій Могильний.
Графік №1. Черга на житло в Богунському та Корольовському районах Житомира з 1991 по 2015 рік. Джерело: дані Житомирської міської ради
Куди зникло міське житло
Поки тисячі житомирян марно очікують на власні квадратні метри, закон безвідмовно працює лише для "своїх". Мова йде про налагоджену роками схему відчуження службових та комунальних приміщень, яка роками працювала в багатьох містах України. Житомир, звичайно ж, не виняток. Механізм досить простий. Спочатку посадовець звертається про надання йому службового житла. Далі статус квартири змінюється. Виконком голосує за виключення цього приміщення з числа службового, перетворюючи його на звичайне комунальне житло з наступною його приватизацією посадовцем. Так, квартири, які могли б стати тимчасовим прихистком для багатодітних сімей переселенців, за лічені місяці стають приватною власністю осіб, чиї декларації й без того рясніють мільйонними статками.
Яскравим прикладом цієї схеми слугує історія приватизації комунального житла директором ВЖРЕП №9 м. Житомира Михайлом Ченковим. У розпал пандемії, у травні 2020 року, він звертається про надання йому службової квартири. В грудні того ж року міська рада задовольняє чергову заяву посадовця і виводить нерухомість зі статусу службової. Ще через два місяці директор ЖЕКу приватизує її, сплативши до міського бюджету 81 (!!!) гривню. Далі Ченков оперативно звільняється, залишаючи очолюване ним комунальне підприємство в боргах.
Будинок по Східній, 69 у Житомирі, в якому Михайло Ченков приватизував квартиру, належав до комунального маневреного фонду
Варто зазначити, що раніше помешкання на Східній, 69 відносилися до маневреного фонду та призначалося виключно до тимчасового проживання громадян, чиє житло непридатне для життя через аварії, капітальний ремонт, стихійне лихо. Тим паче, що сам Ченков точно не ризикував опинитися на вулиці. На додачу до двокімнатної квартири в Житомирі на момент приватизації він володів частиною будинку в 62 кв. м в Одесі, будинком на понад 110 кв м у Одеській області та двома земельними ділянками.
Коли ж редакція надіслала офіційний запит, виявилося, що ані в міськраді, ані в архіві жодних документів про приватизацію комунального житла немає.
Інший, не менш кричущий приклад - історія ексзаступника начальника ГУНП в Житомирській області Вадима Жмурка. До переведення на цю високу посаду житлове питання родини поліцейських не стояло взагалі. Йому належала однокімнатна квартира на 46,3 кв. м у Вінниці, а дружині-слідчій поліції - апартаменти в 96,3 кв.м у вінницькій новобудові.
У заступника начальника ГУНП Житомирської області до приватизації житла та його дружини були в кожного по квартирі
Здавалося б, жити й радіти. Але Вадим Жмурко свою квартиру продає рідній сестрі за мізерні 200 тис. грн, тоді як дружина успішно реалізує апартаменти за вражаючі 6,5 млн грн. В результаті сім’я поліцейських, залишившись формально без власного житла, отримує від Нацполіції службову квартиру в одній з новобудов у передмісті Житомира. За пів року Вадима Жмурка призначають керівником Сумського районного управління поліції. А в серпні цього року отримує у власність 75,6 кв. м житла, на яке держава під час війни витратила понад 2,5 млн грн.
Надану службову квартиру полковник Вадим Жмурко приватизував. Джерело: реєстр декларацій НАЗК
Ось так і зникають тисячі квадратних метрів житлового фонду. І кожна приватизована у такий спосіб квартира - це одна родина пільговика чи переселенця, яка змушена продовжувати поневірятися з місця на місце.
Забудова з пільгами
Ще одним масштабним викликом для міста, який безпосередньо впливає на житлову кризу, є вкрай негативна практика управління комунальними землями під забудову. До 2011 року землю передавалися за умови, що частина квартир передається у власність громади. Також був пайовий внесок при введенні житла передбачав обов’язок кожного забудовника сплатити на розвиток місцевої інфраструктури.
Натомість у 2021 році парламент повністю скасував цей внесок. Водночас землю останні роки передають під максимум 5% нормативної власності на рік, що є абсолютним мізером порівняно з вартістю квартир. Після завершення будівництва орендар має право повернути землю громаді, а далі цю ділянку віддають в користування ОСББ або управляючій компанії.
- Нинішня система передача ділянок в оренду під будівництво житла містить приховані пільги для наближених до місцевої влади забудовників. Замість раніше передбачених квартир вони отримують комунальну землю за копійки, - переконаний експерт Георгій Могильний.
У Житомирі чинні 5 угод з ЖБК на оренду комунальної землі. Джерело: відповідь міськради
Аналіз укладених Житомирською міськрадою договорів оренди наочно показує, як місто роками роздає привабливі та дорогі ділянки за символічну плату. ЖБК "Кварталбуд-24" отримав у своє розпорядження 0,5684 гектари на бульварі Тетерівському всього лише за 3355 грн в рік. ЖБК "Оселя щастя" в тому ж районі надано 0,4591 гектари за 1745 грн на рік. ЖБК “Грушевського 11” в самісінькому центрі міста зводить багатоповерхівку, орендуючи 0,266 гектари комунальної землі за 2926 грн.
Занижується не лише оренда, а й вартість продажу комунальних земель. З судової ухвали стає відомо, що 1,1 гектари території колишнього хлібозаводу по Святослава Ріхтера 40 оцінили у 1,62 млн грн. Хоча нормативна грошова оцінка ділянки під майбутній житловий комплекс складає більш ніж вдесятеро більше - 17,6 млн грн.
Ділянку під багатоквартирний будинок Житомирська міська рада продала вдесятеро дешевше за нормативну оцінку. Скріншот з рішення суду
Прокуратура відкрила кримінальне провадження по факту нанесення шкоди бюджету міста. На підставі звернення Корольовський суд у липні 2020 року наклав арешт на продану земельну ділянку та заборонив будівельні роботи. Та за рік спочатку апеляційний суд скасував накладену заборону, а у листопаді 2021 року суддя Олександр Сингаївський повністю скасовує раніше накладений арешт. Провадження далі не розслідувається, а дружина судді через декілька місяців набуває право на 120 кв. м в новобудові.
Проте навіть роздача землі під забудову абсолютно не гарантує доступність житла або ж взагалі що люди взагалі його дочекаються. Місто вже має цілу низку сумних прикладів заморожених довгобудів, де створені ЖБК, отримавши комунальну землю, роками не можуть звести обіцяні будинки.
У цій схемі найбільше страждають звичайні люди. Трагічні історії приватних інвесторів, які вклали свої останні заощадження в будівництво, нерідко закінчуються роками оббивання порогів судів різних інстанцій. Одним з таких прикладів є ЖК “Житомир Молодіжний ”, який отримав від міськради ділянку, але вкладені людьми кошти зникли.
Суд через будівництво: у Житомирі на одну землю під зведення багатоповерхівки — два забудовники
В іншому ЖК шість років очікують на заселення. Найбільш цинічним у цій ситуації є те, що міська рада, яка своїми рішеннями фактично дала старт цим сумнівним забудовам виділивши землю, у момент виникнення проблем просто вмиває руки і усувається від вирішення цих гострих питань, залишаючи містян фактично напризволяще.
Попри численні ризики, міська рада продовжує передавати комунальну землю ЖБК.
Успішні ініціативи
Поки місцева влада зволікає з створенням повноцінного житлового фонду, деякі успішні проєкти у Житомирі все ж з'являються. Проте їх вдалося реалізувати виключно завдяки фінансовим грантам та прямому втручанню міжнародних донорів, таких як NEFCO, Червоний Хрест та програми Європейського Союзу.
Яскравий приклад - масштабна реконструкція старих гуртожитків для внутрішньо переміщених осіб. Секрет успіху криється не в ефективності місцевих чиновників, а в жорстких умовах донорів, які вимагають безпрецедентної прозорості, суворого фінансового аудиту та контролю за розподілом кожного квадратного метра.
Одним із найперспективніших став проєкт на провулку Червоному, 60. Житомир — одне з шести міст програми NEFCO «Житло для ВПО», що фінансується Європейським Союзом. Тут зводять чотири чотириповерхові будинки на 116 квартир для понад 400 переселенців. Це «розумні» будинки з сонячними панелями, тепловими насосами та власним укриттям — такого в жодному іншому житловому будинку міста немає. Квартири здаються «під ключ» із меблями та технікою. Станом на червень 2026-го будівництво виконано на 80% на суму понад 460 мільйонів гривень.
Будівництво житлового комплексу по провулку Червоному фінансується за кошти ЄС. Джерело: сайт міськради
Окремо варто згадати проєкт модульного житла, реалізований за фінансування Червоного Хреста Італії. Неподалік Житомира, за підтримки Італійської агенції з розвитку та пожертв італійських громадян, збудували 56 сучасних модульних будинків для внутрішньо переміщених осіб. Кожен будинок площею 45 квадратних метрів виконаний із багатошарових клеєних дерев'яних CLT-панелей за сучасними технологіями. Будівлі екологічно чисті, обладнані сонячними панелями та пристосовані для людей з інвалідністю. Урочисте відкриття модульного містечка відбулося у листопаді 2024 року за участі президента Італійського Червоного Хреста Росаріо Валастро, віцепрем'єр-міністра України з питань відновлення Олексія Кулеби, очільника Державного агентства відновлення Сергія Сухомлина та начальника Житомирської обласної військової адміністрації Віталія Бунечка.
Фото з відкриття модульного містечка. Джерело: сайт Червоного Хреста
Паралельно міська рада намагається реалізувати власну ініціативу. Ще у 2020 році проведений конкурс на будівництво доступного житла для освітян та медиків на ділянці по провулку Червоному, 41-а. Метою було за пільговою ціною забезпечити соціальних працівників квартирами. Переможцем стало дочірнє підприємство «Фаворит ОПТ», яке запропонувало фіксовану ціну 5 815 гривень за квадратний метр і зобов'язалося за три роки звести дев'ятиповерхівку. Наразі будівництво знаходиться на завершальному етапі та невдовзі можна буде говорити про отримання довгоочікуваного житла.
По провулку Червоному, 41-а частина квартир вчителі та лікарі змогли придбати за пільговою ціною. Джерело: сайт забудовника.
Зміна концепції
У травні 2026-го Житомир увійшов до п'ятірки міст-переможців конкурсу ЄІБ та Єврокомісії на будівництво муніципального житла. На участь у програмі подали заявки 25 громад, і відбір проходив за 16 суворими критеріями - від готовності земельної ділянки до «правила 500 метрів», яке вимагало розташування майбутнього житла поруч із базовою інфраструктурою. Бюджет ініціативи - 100 мільйонів євро: половина безповоротний грант, половина - пільговий кредит на 30 років із десятирічним пільговим періодом, коли громада платитиме лише відсотки.
Житомир пройшов усі етапи з представленою концепцією 9-ти поверхового комплекс на 216 квартир, який планується звести по провулку 4-ому Винокурному. За проєктом передбачено 90 однокімнатних, 108 двокімнатних та 18 трикімнатних квартир. Будівля матиме власне укриття, розраховане на 597 осіб. Житло здаватиметься в оренду за цінами, нижчими за ринкові, а сам комплекс залишатиметься у комунальній власності - приватизувати чи перепродати квартири буде заборонено.
Однак під час порівняння кошторисів виявляється, що заявлена містом вартість будівництва муніципального житла значно вища за ринкові ціни в Житомирі від приватних забудовників. При загальній вартості у 752,5 млн грн та житловій площі квартир у 12 314,8 кв.м, вартість квадратного метру сягає вже понад 61 тисячу гривень за метр. Для порівняння станом на середину 2026 року ціни в новобудовах коливаються від 41 до 48 тис грн за квадратний метр. Навіть на вторинному ринку, де ціни вищі, квадратний метр коштує 46–52 тис. грн - і це за вже готове, збудоване та оздоблене житло.
Виходить муніципальне соціальне житло, яке будується за міжнародні кредитні та грантові кошти, обходиться дорожче, ніж комерційні квартири від приватних девелоперів, які працюють за власний рахунок і мають на меті прибуток. Різниця в 10–20 тисяч гривень за квадратний метр у разі 216 квартир перетворюється на сотні мільйонів гривень додаткових витрат. Чи пояснюється така вартість підвищеними вимогами до енергоефективності, наявністю укриття чи особливостями фінансування - питання, на яке міській владі варто було б дати публічну відповідь, якої допоки немає.
Для життєздатності таких проєктів необхідно змінити діючі підходи, створивши систему доступної оренди житла. Основний орієнтир - насамперед на тих людей, які справді потребують підтримки, зокрема ВПО, вчителі, лікарі, які не мають достатнього рівня доходу для самостійної оренди житла на вільному комерційному ринку. При цьому розмір щомісячної орендної плати не буде фіксованим, а залежатиме від сукупного доходу кожної конкретної сім’ї та характеристик самого житла. Окремо передбачити цільову підтримку у вигляді спеціальних житлових субсидій.
Графік зростання орендної плати з 2022 по 2026 рік по Житомирській області
Як зазначає експерт Георгій Могильний, одним із основних принципів цієї моделі має бути фінансова стійкість. Зібрана орендна плата спрямовується на прозоре утримання цього житла, ефективне управління ним та, головне, на безперервне будівництво нового житлового фонду. Тобто кошти громади будуть мають працювати на розширення самої системи.
Експерт з містобудування Георгій Могильний. Фото: investigator.org.ua
- Без повноцінного закону, в якому буде прописано, як ці гроші мають збиратися, куди вони мають направлятися і так далі, воно, в принципі, не запрацює. Більше того, розраховувати, що з прийняттям закону, європейці відразу нададуть усі необхідна кошти мільярди, напевно не варто. В розрахунках закладено, насправді, досить велика вартість квадратного метра житла, але затвердженого механізму повернення позик під такі проекти поки немає, - додає експерт.
Георгій Могильний акцентує увагу на плануванні соціального житла - не на відшибах без доріг, а як частину повноцінного житлового середовища, зі зручним транспортним сполученням, розвиненою інфраструктурою, громадськими просторами та благоустроєм.
Підсумовуючи, можна з упевненістю сказати: українським містам життєво необхідно імплементувати кращі європейські практики та провести аналіз наявних ресурсів громади та потреб мешканців, перш ніж починати витрачати сотні мільйонів кредитних гривень на непродумані будівельні проєкти. Без радикальної зміни підходів до управління, і, найголовніше, без остаточної ліквідації тіньових схем приватизації та роздачі землі, ситуацію на краще не зрушити. Тільки так соціальне житло з кольорових презентацій стане реальним інструментом розвитку громад та вирішення однієї з головних на сьогодні проблем для мільйонів українців.
