8 млн євро допомоги Житомиру: дороге житло без соціальної інфраструктури

Міська влада роками передавала земельні ділянки під багатоквартирне будівництво приватним структурам та новоствореним житловим кооперативам. Коли ж з'явилася можливість отримати від Європейської комісії грант на зведення житла для мешканців знищених внаслідок ракетних обстрілів будинків, запропонували територію, відведену під освітній заклад.

 

Не зважаючи на мільйони євро міжнародної допомоги, мешканцям майбутніх 110 квартир доведеться зіткнутися з відсутністю соціальної інфраструктури в 30-тисячному мікрорайоні. Спробуємо з'ясувати альтернативні варіанти забезпечення постраждалих житлом та більш ефективного використання європейських коштів.

 Ініціатива Єврокомісії

Жорстоке вторгнення Росії в Україну в лютому 2022 року спровокувало наймасштабнішу кризу в двадцять першому столітті. За оцінками Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Україн, кількість внутрішньо переміщених осіб в межах держави наразі перевищила 8 мільйонів. Для забезпечення житлом українців, які були змушені залишити свої домівки внаслідок збройної агресії росії, Європейський Союз розпочав фінансування спеціальної програми під управлінням НЕФКО «Житло для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та відновлення звільнених міст в Україні». За описом проєкт має на меті вирішити проблему для частини ВПО щодо забезпечення постійних та стабільних умов проживання, а також освіти та соціалізації з використанням місцевої інфраструктури в районі проживання. Новозбудовані житлові будинки будуть відповідати всім необхідним стандартам енергоефективності з використанням вимог українського законодавства щодо підвищення рівня класу енергоефективності. Більшість робіт має бути завершено до кінця 2023 року. Загальна сума фінансування становить 64 млн євро. Разом з Житомиром в проєкт включили Чернівці, Дубно, Ковель, Львів та Макарів.

- Ми також одні із перших подали в Єврокомісію заявку на будівництво житла для ВПО на 12 млн євро. Єврокомісія затвердила місто Житомир, вже працювали технічні консультанти від цього проєкту, тому найближчим часом ми очікуємо фінансування для будівництва більше 200 квартир, – стверджував в інтерв'ю Житомирський міський голова Сергій Сухомлин.

Мер говорить про сформовану земельну ділянку в 2 гектари в одному з густонаселених районів міста по пров. Червоному, 60. За словами Сергія Сухомлина, необхідні комунікації заведені та поряд розташована реконструйована ТЕС, яка забезпечуватиме більш стабільне теплопостачання.

- Але цей мікрорайон перевантажений в плані дітей… і нам потрібні додаткові потужності по дитячим садочкам, – додає міський голова.

На сесії в жовтні 2022 року земельну ділянку розділили на дві частини: на одній – дитячий садочок, на іншій – житло для ВПО. Садочок розраховують побудувати за рахунок грантових коштів Європейського інвестиційного банку, використовуючи при цьому отриманий від Мінрегіонбуду готовий типовий проєкт.

Грантову угоду міський голова підписав з Європейським союзом в кінці минулого року. З першопочаткових 6 до фінансування виділили на 4 багатоквартирні будинки. Загальна сума гранту склала понад 8 млн євро. В лютому 2024 року текст грантової угоди винесли на затвердження депутатами Житомирської міськради. Окрім безпосередньо тексту угоди, невід'ємними додатками прописані умови надання гранту, його бюджет, вимоги до проведення тендерів та звітування. Проте на сайті Житомирської міської ради їх не оприлюднили та ніхто з депутатів не поцікавився під час голосування щодо їх змісту. Зокрема, в них мало йтися про взяті міськрадою зобов’язання щодо підготовчих будівельних робіт, витрат на підключення до тепло- та електромереж, водопостачання та водовідведення і загальне впорядкування території з благоустроєм.

 

В коментарі начальник управління капітального будівництва Житомирської міськради стверджує про закладення в бюджеті громади 138 млн грн, з яких 70 млн грн вже виділено для початку робіт.

Формально – без порушень

Окрему увагу заслуговує обране місце під майбутнє житло для ВПО. Своєю появою на початку 90-х мікрорайон Маликова зобов'язаний Чорнобильській програмі будівництва житла для переселенців з радіоактивно забруднених північних населених пунктів області. Водночас особливістю мікрорайону надовго вважалася незавершеність його забудови і відсутність об’єктів соціальної сфери. Жителі Маликова тривалий час перебували у стані певного магічного очікування завершення процесу житлового будівництва, який ще з самого початку передбачав зведення нової школи та двох дитячих садків. З переліченого далеко не все вдалося реалізувати, спромігшись добудувати лише дошкільний заклад «АБВГДейка». В усьому іншому це був виключно «спальний» масив, з яким у міста не було загальнодоступного транспортного сполучення. Ось у такому стані і середовищі мікрорайон впродовж десятків років виживав. Водночас на Маликова не було жодного позашкільного закладу знову ж таки для місцевої дітвори, а тому батьки мали клопіт із тим, куди дитині подітися у позашкільний час, на вихідних чи під час канікул. Усі ці проблеми і недоліки треба було вирішувати на рівні міської влади, але у Житомирі упродовж 90-х і на початку 2000-х років було настільки багато проблем і водночас – мало бюджетних коштів для їх вирішення, що до серйозних покращень справа так і не дійшла.

 

 

Проблема відсутності середньої школи перекладалася в тому числі й на сусідній мікрорайон Панчішної фабрики, куди ліцеї № 5 та № 27 роками входять до найбільш переповнених освітніх закладів міста. Цьогоріч, ще задовго до початку навчального року, черга до вступу до ліцею №5 б’є рекорди. До перших класів станом на червень записалися 172 дітей. А це, за умови 5 паралелей, не менше 36 учнів у класі. Проєктна потужність обох шкіл давно вичерпана. І навіть переданий ліцею № 27 корпус дитсадка для учнів молодшої школи не зміг вирішити дану проблему.

Та, не зважаючи на відсутність школи, в мікрорайоні Маликова, окрім будинків для ВПО за угодою з Єврокомісією, заплановано звести ще два великі житлові комплекси. Один з них також як соціальне житло для освітян міста по пров. Червоному, 41а. Ще один по вул. Маликова, 8а – за конкурсом на переданій під житло нацгвардійцям комунальної землі. При цьому за рішення сесії фундамент так і не зведеної середньої школи Північно-Західного житлового мікрорайону розберуть. Таким чином, в мікрорайоні Малікова більше не залишиться вільної під зведення середнього навчального закладу земельної ділянки.

Відсутність належної соціальної інфраструктури, як пояснив експерт з питань містобудування Георгій Могильний, формально не є порушенням.

- У дозволених видах і школа, і житлові будинки 5-9 поверхів, тож формально можна все. Типові наслідки поганого законодавства. Зонінг не передбачає розрахунок балансу території, тому в зонах на кшталт цієї Ж4 можна все забудувати 9-типоверхівками взагалі без соціальної інфраструктури. Хоча при такій висотності, десь відсотків 45% території має відводитися під супутню інфраструктуру, – зазначає експерт.

 

 

При цьому системи державного контролю над законністю розробки і затвердження містобудівної документації  в чинному законодавстві просто не існує, що, власне, й призводить до появи корупції на рівні громад. Для розподілу територій та визначення, де саме житло, а де — необхідні для повноцінного життя інші об’єкти, готується детальний план території (ДПТ). Проте на сайті Житомирської міської ради ДПТ із забудови на місці фундаменту школи багатоквартирних будинків та дитячого садочка немає.

Оселі за ціною палацу

Наразі, за шість місяців після підписання угоди, вже розпочалась активна фаза реалізації проєкту. Розпорядженням міського голови створена робоча група проєкту, до якої увійшли 4 експерти. Водночас функцію контролю додатково забезпечуватимуть як експерти зі сторони корпорації НЕФКО, так і Єврокомісія, за якою залишається останнє слово. Планування та точна кількість квартир поки не відомі (згідно положень грантової угоди має бути не менше 110 квартир), але будуть визначені на етапі розробки проєктно-кошторисної документації. Також поки залишається невідомим, з яких матеріалів зводитимуть майбутнє житло та як воно виглядатиме. Однією з обов’язкових умов є його енергоефективність. Але чи вдасться її досягнути за рахунок використання новітніх технологій, включно з озвучених мером CLT-панелей, достеменно невідомо.

Управління капітального будівництва Житомирської міської ради вже визначило згідно правил і процедур Північної Екологічної Фінансової Корпорації НЕФКО підрядну проєктну організацію. За наступні 3 місяці має бути розроблений повний пакет документації з проходженням необхідної державної експертизи. Лише після цього можна буде розпочати процедуру міжнародних тендерних закупівель будівельних робіт, яка триватиме ще близько 3-х місяців.

Отже, на старт будівництва слід очікувати не раніше початку 2024 року. При цьому за угодою грантовий проєкт має бути реалізований до червня наступного року. Звести за 5-6 місяців багатоквартирні будинки, підвести усі комунікації, облаштувати благоустрій та ще й повністю виконати внутрішні роботи та обмеблювати помешкання – навіть за довоєнних часів виглядає малоймовірно. А за сьогоднішніх умов і поготів. Тому виконання угоди та кінцеві терміни завершення будівництва житла, скоріш за все, будуть перенесені на більш пізній час.

Залишається відкритим питання підтримки сімей, яким доведеться ще протягом двох років винаймати інше помешкання в очікуванні на передачу квартир за проєктом. Та й процедуру та порядок визначення отримувачів житла на даному етапі не визначено. Він має з'явитися лише згодом та узгоджений з головним технічним консультантом проєкту корпорацією НЕФКО.

- Враховуючи завдані окупантом збитки для України важлива будь-яка допомога, – вважає керівник ГО "Антикорупційний штаб" Сергій Миткалик. – Єдине – як буде реалізовуватись будівництво. Зокрема, чи будуть закладені завищені ціни у проєктно-кошторисній документації на етапі оголошення конкурсу, як буде проводитись тендер і чи взагалі буде проведення тендеру, куди будуть направлені кошти, чи буде контроль з боку контролюючих органів та інші обставини, з яких можуть випливати корупційні ризики.

Залишається відкритим питання, якою буде остаточна вартість будівництва житла. Зважаючи на озвучену потребу в фінансуванні з міського бюджету 138 млн грн, загальна вартість будівництва понад 100 квартир разом з грантовими коштами складе фантастичні близько півмільярда гривень. Тобто кожне майбутнє помешкання коштуватиме від 4 млн грн!
Навіть зважаючи на зростання курсу валют та здорожчання будівельних матеріалів подібних високих цін на ринку не існує. Спроба підвищити ціни остаточно відбила цікавість у потенційних покупців, які купують квартири тільки в готових або майже готових житлових комплексах.

- Попит на нерухомість радше, мертвий, ніж живий, – стверджує керівник ХК «Київміськбуд» Ігор Кушнір, найбільшої будівельної компанії країни.

 

 

До того ж, далеко не всі забудовники відновили роботу на будмайданчиках. За даними порталу “Лун”, за однокімнатну квартиру в новобудовах Житомира просять від 880 тис. грн. Введені в експлуатацію 2-х кімнатні квартири покращеного планування коштують від 2 млн грн, 3-кімнатні – від 2,5 млн грн. Вибір більш ніж достатній і з якісним ремонтом та сучасними меблями вартість квадратного метру не перевищить 1 тис. євро.

Тоді чому ж на будівництво будинків на комунальній землі квартири для ВПО коштуватимуть на порядок дорожче?! Особливо, якщо порівняти із ціною за розрахунком держави, котра в травні 2023 року для Житомирщини становила 18 тис. 349 грн за кв. м. житла.
Не виключено, що грантовим проєктом передбачені додаткові вимоги до внутрішніх робіт та обмеблювання майбутнього житла. Намагаючись це з’ясувати, редакція надіслала на адресу міськради запит на публічну інформацію. Однак за тижні очікування відповіді ми так і не дочекалися.

 

Прохання надати коментар направлено й на адресу донора. Однак Європейська комісія свою позицію з приводу грантового проєкту не озвучила. За подібної секретності та практично цілковитої відсутності комунікації залишається лише сподіватися на ефективне та прозоре витрачання виділеної Європейською комісією допомоги. Наразі така перспектива виглядає досить примарною.